在不涉及移交占有的不动产执行案件中,承租人不能阻止法院强制执行

2018-09-12 来源:九五之尊游戏平台律师事务所 作者:王婷 浏览:268

案件:

福建福州农村商业银行股份有限公司华林支行与何勇生、肖莉等金融借款合同纠纷案,案号:(2016)最高法执监397号

案情简介:

福建福州农村商业银行有限公司华林支行(“农商行华林支行”)和肖莉、何勇生、郑旭华发生金融借款合同纠纷,法院依法判令农商行华林支行有权就被告郑旭华名下的讼争房产拍卖、变卖所得价款在450万元的限额内优先受偿。福州中院在执行过程中于2015年11月16日查封了被执行人郑旭华名下位于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路新贵公寓店面房产及土地使用权(简称本案争议房产)。购买本案争议房产的实际出资人郑旭东欠何勇生借款,双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。何勇生为保护其租赁权,向法院提起异议请求解除涉案房产的查封,并确认其在租赁期限内对本案争议房产享有租赁权益。

最高法院最终裁定:维持福建高院“闽46号裁定”,驳回何勇生申诉请求。

案件要点:

本案中,一审判决已明确原告农商行华林支行有权就本案所涉房产拍卖、变卖所得价款在450万元的限额内优先受偿,福州中院对本案所涉房产采取查封措施并无不当,该房产上无论是否附着有在先的租赁权,均不能阻止执行法院对其采取查控措施。因此,何勇生关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产的主张无论是否成立,其解除对本案争议房产查封的请求均不能得到支持。

对当事人不涉及移交占有的不动产执行案件,实务中应重点关注以下内容:

1.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】第31条,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。在执行法院实际移交占有被执行人的不动产或虽未实际移交但法院采取的执行措施有此种现实风险时,如涤除租赁权对财产进行评估、拍卖等,符合条件的承租人可以提出异议,阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产,以保护其正常使用、收益租赁物的权利。但对不动产采取查封措施本身不涉及移交该不动产,也未产生将来移交的现实风险。

2.在执行案件中,除本案已说明的“不涉及移交不动产,也未产生将来移交的风险的查封措施,无论不动产上是否已经附着租赁权,都不能阻止法院的强制执行”之外,于承租人而言,应留意“不能排除法院强制执行措施”的情形:(一)承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持;(二)抵押之后出租,即先抵后租的,若申请执行人是抵押权人,则该种情形下承租人不能以其享有的租赁权排除法院的强制执行。换言之,除非租赁合同在抵押权设定之前,否则不得对抗法院的执行。

3.对于在拍卖房地产过程中遇到的租赁合同,特别是长期租赁合同,法院应当进行严格审查。实践中,或存在被执行人采用倒签合同等方式编造虚假租赁合同的情形。租赁合同签订后,租赁物有无交付占有是判断租赁合同真实性的一个关键要素,签订合同和占有使用,必须同时存在,缺一不可。

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